변경된 청약 제도 알아 보기

Sent: Friday, March 30, 2007 9:15 AM

Subject: 청약가점제 도입…청약 가입 ‘점수쌓기’ 서둘러라

청약가점제 도입…청약 가입 ‘점수쌓기’ 서둘러라

정부가 청약가점제를 도입키로 함에 따라 청약예·부금가입자들의 내집마련 전략도 바뀔 수밖에 없게 됐다. 전문가들은 수도권 아파트 대부분의 청약 ‘당첨권’이 청약가점 30~35점이 될 것으로 내다봤다. 다만 송파, 광교 등 인기지역에선 가점이 더 높게 형성될 전망이다.

◇무주택 여부·기간이 중요=가입자의 점수는 부양가족수, 무주택기간, 청약통장 가입기간에 따라 결정된다. 주택산업연구원 분석결과, 이번 청약제도 수정안에서 총점에 가장 큰 영향력을 미치는 항목은 무주택 기간, 가입기간, 부양가족수 순으로 나타났다.

예를 들어 통장 가입기간이 5년으로 같다고 가정할 경우 무주택 기간이 10년이고, 부양가족이 2명인 ㄱ씨는 총점이 44점이다. 그런데 부양가족이 4명으로 2명이 많지만 무주택 기간이 4년으로 짧은 ㄴ씨는 총점이 42점이 돼 ㄱ씨보다 2점 낮아진다.

반면 집이 있는 경우는 가점제에서 크게 불리해진다. 주택을 한채 보유한 경우 1순위 청약자격이 없고 2순위 청약만 가능한데다 2주택 이상인 경우는 2순위에서도 보유 호수별로 5점씩 감점되기 때문이다.

주택산업연구원 장성수 선임연구위원은 “청약 시뮬레이션 결과 가점 30~35점을 확보한 무주택자라면 광교, 송파 등 인기지역을 제외한 수도권 대부분 아파트 청약에서 당첨이 가능할 것”이라면서 “결혼 후 4~5년이고 자녀를 갖는 무주택자라면 가점 30점은 무난하게 확보할 수 있을 것”이라고 말했다.

◇청약전략은 이렇게=일단 청약통장에 가입하지 않았다면 가입을 서둘러야 한다. 가점이 최대 17점이어서 당락의 중요한 열쇠가 되기 때문이다. 현재로서는 청약저축에 가입하는 것이 유리하다. 공영개발 등으로 공공부문의 공급이 늘어나서다.

청약부금과 청약예금 소형평형 무주택자도 가점제 도입으로 내집마련 기회가 이전보다 넓어진다. 9월 이후 주변 시세보다 20~30%가량 싼 분양가 상한제 아파트를 배정받을 수 있기 때문에 느긋하게 알짜 분양물량을 기다리는 게 좋다고 전문가들은 조언하고 있다.

무주택자 등은 중대형 예금통장을 갖고 있다면 가점제에 75%가 배정되는 중소형 평형 통장을 낮춰 청약해보는 것도 전략이다.

유주택자라면 9월 이전에 나오는 알짜 단지를 적극 공략해야 한다. 이후 중대형평형으로 예치금을 전환해 중대형평형을 노리는 것도 방법이다. 중대형평형 청약예금에 가입한 유주택자도 9월 이전 유망단지를 공략하는 게 유리하다.

특히 2주택자의 경우 1순위에서 배제돼 당첨이 거의 불가능하기 때문에 투자가치가 낮은 집은 과감하게 처분해 점수를 늘리는 게 바람직하다. 유주택자는 넓은 평수 청약이 가능하도록 금액을 증액하는 것이 필요하다. 추첨제 배정 물량이 50%로 상대적으로 많기 때문이다.

스피드뱅크 박원갑 부사장은 “무주택자들이 청약가점을 쌓기 위해 기존 주택시장에 진입하지 않을 가능성이 높기 때문에 청약가점제 도입으로 아파트값은 하향안정세가 가속화될 전망”이라며 “서울 강북권과 수도권, 지방의 중소형 아파트를 중심으로 매수 위축이 예상된다”고 말했다.

〈박재현기자〉

◇청약 개정안 일문일답

－추첨제와 가점제가 언제까지 병행되나.

“추첨제와 가점제를 병행하는 이유는 제도를 조기 시행하는 데 따른 영향과 가점제 전면시행시 불이익을 받는 가입자들을 고려한 조치이다. 언제까지 병행할 지 기한은 정하지 않았다. 일단 지금 상황에서는 무기한 계속된다고 보면 된다.”

－지역우선 공급제도는 어떻게 되나.

“현행 비율대로 유지된다. 이 비율을 유지하면서 지역 우선 공급대상에서 경쟁이 생길 경우 가점제가 적용된다. 현재 투기과열지구와 공공택지 내 85㎡ 이하 민영주택 중 75%를 무주택세대주에게 우선 공급하는 제도는 자연스럽게 가점제로 흡수된다.”

－무주택기간 인정기준은.

“무주택자의 요건은 입주자모집 공고일 현재 가구주 및 가구원 전원(배우자의 직계존속 포함)이 무주택자여야 한다. 무주택 기간은 세대주(가입자)가 만 30세가 된 날부터 따진다. 30세 이전에 결혼했을 경우에는 혼인신고한 날로부터 따진다.”

－부양 가족수 인정기준은.

“부양 가족은 동일한 주민등록등본에 올라있는 직계 존·비속(배우자의 직계존속 포함)으로 구성된다. 다만 직계존속을 부양하는 경우에는 가구주로서 3년 이상 계속해 동일한 주민등록표상에 등재돼 있는 경우에만 인정된다. 직계비속의 경우 입주자모집 공고일 현재 동일한 주민등록등본에 등재된 미혼자녀에 한정해 부양가족으로 인정된다. 성년이 됐더라도 인정된다.

－유주택자의 1순위 인정범위는.

“1주택을 보유한 경우 가점제 공급대상 물량을 청약할 때에는 1순위 자격이 배제되고 2순위 이하부터 자격이 인정된다. 2주택 이상을 보유한 경우에는 2순위 이하에서도 보유주택당 5점씩 감점된다. 추첨제 공급대상 물량을 청약할 때에는 1주택자는 1순위부터 인정된다. 2주택 이상을 보유한 경우에는 1순위 청약자격이 배제되며 2순위 이하부터 인정된다.”

－가구소득과 부동산자산 등은 언제 반영되나.

“일단 가점제는 무주택기간, 부양 가족수, 가입기간 등 3개 항목으로 한정했다. 가구소득, 부동산자산은 정확하게 파악할 수 있는 인프라가 구축된 이후에 검토할 계획이다.”

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(서울=연합뉴스) 박성제 기자 = 청약가점제 도입시기가 9월로 앞당겨지고 적용 범위도 넓어짐에 따라 무주택 실수요자들의 내집 마련 기회가 넓어질 전망이다.

특히 9월부터 분양가 상한제가 시행되면 신규 주택 구입가격이 낮아지게 되는 데 이에 따른 막대한 차익을 노리는 투기세력의 입지를 크게 차단할 것이라는 점에서 바람직한 것으로 평가받고 있다.

◇ 민간 중대형까지 9월부터 전면 시행 = 이번에 발표된 청약제도 개편안은 공급주체와 평형에 상관없이 전면 적용된다는 점에서 작년 7월 공청회에서 발표됐던 내용과 크게 차이가 있다.

작년에 발표됐던 가점제 도입시기는 공공택지 내 85㎡ 이하 민영주택은 2008년, 민간택지 내 85㎡ 이하 주택은 2010년부터였다. 공공택지 내 85㎡ 이하 공영주택(현행 순차제 유지)과 민간택지 내 85㎡ 초과 주택에 대해서는 가점제를 적용하지 않기로 했다.

그러나 이번 발표에서는 도입시기를 전부 2007년 9월로 앞당겼을 뿐 아니라 가점제 적용에서 제외됐던 민간택지 내 85㎡ 초과주택도 적용하기로 했다. 도입시기가 최대 2년 이상 앞당겨졌으며 공급주체.평형에 상관없이 모든 아파트로 범위도 넓어졌다.

이는 9월부터 분양가 상한제가 실시되면 신규 주택의 가격이 낮아질 것으로 예상되고 있어 저렴한 주택을 실수요자에게 돌아가도록 해야 한다는 판단에 따른 것으로 분석된다.

다만 전면시행에 따른 혼란과 기존의 청약통장 가입자들을 배려하기 위해 가점제를 도입하되 일부 물량은 추첨으로 당첨자를 가리도록 길을 열어뒀다.

추첨으로 주인이 가려지는 물량은 85㎡ 이하인 경우 전체 물량의 25%이며 85㎡ 초과 주택에 대해서는 50%가 배정됐다. 그러나 가점제에서 탈락한 가입자의 경우 자동으로 추첨제로 넘어가 당첨기회를 또 갖기 때문에 가점제에서 불리한 사람의 청약기회는 더 줄어든다.

◇ 점수는 어떻게 산정되나 = 가입자의 점수는 부양가족수, 무주택기간, 청약통장가입기간에 따라 결정되며 최고 점수는 84점이다. 작년 공청회때 가점항목에 포함됐던 '세대주 연령'은 제외시켰다.

부양가족에 따른 가점은 최고 35점이다. 부양가족이 없을 경우 5점을 시작으로 1명일 경우 10점, 2명 15점, 3명 20점 등이다. 부양가족은 동일한 주민등록등본에 등재된 직계 존.비속으로 존속은 3년 이상 계속 부양한 경우, 비속은 미혼인 경우로 한정된다.

무주택기간에는 최고 32점이 주어지며 1년미만일 경우 2점, 1년이상-2년미만 6점, 2년이상-3년미만 6점 등으로 1년이 늘어날 때마다 2점이 추가된다. 무주택기간은 만 30세를 기산점으로 하되 30세 이전에 결혼한 경우에는 혼인신고일이 기준이 된다.

청약통장가입기간에는 6월미만이 1점, 6월이상-1년미만 2점, 1년이상-2년미만 3점, 2년이상-3년미만 4점 등으로 최고 17점이 주어진다.

예를 들어 만35세인 무주택 세대주가 가족 3명을 부양하면서 청약통장에 가입한 지 10년이 지났다고 하면 이 가입자는 무주택기간(5년) 12점, 부양가족 20점, 가입기간 12점을 받아 총 44점이 된다.

720만명에 이르는 청약통장 가입자의 점수는 공개되지 않으며 청약 접수를 했을 경우 접수자들만을 대상으로 점수를 매겨 당락을 결정하게 된다.

◇ 청약저축 가입이 내 집 마련에 유리 = 분양시장을 통해 내 집을 마련하고자 하는 경우에는 청약저축에 가입하는 게 지름길이다.

청약저축 가입자들에게만 청약기회가 주어지는 공영개발은 계속 확대될 것으로 전망되기 때문에 앞으로 청약저축 가입자들의 기회는 점점 늘어난다.

이에 비해 민간 아파트 중소형에 청약할 수 있는 청약부금 가입자들의 입지는 줄어들 전망이다.

건교부는 청약부금 가입자들도 송파 등 공영개발 중소형 주택에 청약기회를 달라는 요구를 검토하기는 했으나 아직까지도 청약부금 가입자용 물량이 청약저축 가입자용 물량보다 많다는 이유로 수용하지 않기로 결정했다.

민간 건설업체들이 중소형 물량보다 중대형 물량 공급을 늘리는 추세도 청약부금 가입자들의 기회가 줄어들게 하는 요인이다.

sungje@yna.co.kr